Smarte Immobilien im IoT: Studie der Technologiestiftung Berlin

Ende Februar 2019 lud der Wirtschaftsclub des Berliner Tagesspiegels auf dem EUref Campus zu einem Symposium zur fortschreitenden Digitalisierung von Immobilien (Smarte Immobilien).
Immer mehr Gebäude werden digital: Hard- und Software Lösungen sowie Open Data erobern die Welt der Immobilien. In Zukunft werden viele Menschen, besonders in urbanen Regionen, in Smarten Immobilien leben, die permanent Daten produzieren. Neue Geschäftsmodelle und Akteure entstehen am Markt. Was das für Planer und Betreiber von Gebäuden, für Makler und Hausverwalter bedeutet, hat die gemeinsame Veranstaltung von Tagesspiegel-Wirtschaftsclub und Technologiestiftung Berlin ergründet.
Grundlage für die Inhalte des Symposiums: der unlängst publizierte Internet of Things Report der Technologiestiftung Berlin. Die Studie bietet nicht nur einen Einblick in den IoT Mikrokosmos der Berliner Smart Buildings; sie zeigt auch aktuelle Trends auf und prognostiziert zukünftige Entwicklungen.
[Die Technologiestiftung Berlin ist eine rechtsfähige Stiftung bürgerlichen Rechts mit Sitz in Berlin. Frühere Firmierungen waren TSB Technologiestiftung Berlin (bis 2013) und Technologiestiftung Innovationszentrum Berlin (von 1994 bis 2006). Ihre satzungsgemäße Aufgabe ist die Förderung von Wissenschaft und Forschung sowie Bildung in Bezug auf innovative natur- und ingenieurwissenschaftliche Technologien. … Quelle: Wikipedia]
Bestandsimmobilien digitalisieren
Damit aus einem Gebäude eine Smarte Immobilie werden kann, müssen technische Anlagen und Bauteile zunächst vernetzt werden – entweder miteinander oder mit dem Internet, darüber hinaus müssen Prozesse digitalisiert werden. Im Unterschied zu einem Smart Home, in dem beispielsweise einzelne Haushaltsgeräte und Raumregelungen für Heizung und Licht vernetzt sind, werden bei einem Smart Building in erster Linie zentrale haustechnische Anlagen und zusätzlich auch die Raum- bzw. Geräteregelungen miteinander vernetzt. Ein neues Gebäude als Smarte Immobilie zu planen und zu betreiben, ist mittlerweile Stand der Technik. Anders sieht es im Gebäudebestand aus.
Der größte Teil unserer gebauten Umgebung existiert bereits seit über 50 Jahren und wurde lange vor den aktuellen Entwicklungen der Digitalisierung geplant und errichtet. Ein bestehendes Gebäude ist daher in der Regel nicht digitalisiert, weder in den technischen Anlagen der Haustechnik noch in den einzelnen Bauteilen der Geschosse oder Räume – und schon gar nicht in Verbindung mit seiner Umgebung. Zumeist existieren nur analoge Pläne eines Gebäudes, die womöglich nicht mehr aktuell sind und gleich gar keine digitalen Informationen über die gebaute Realität, den Betrieb oder das Management enthalten.
Im Gegensatz zu den Immobilien hat die technische Ausstattung vergleichsweise kurze Lebenszyklen und unterliegt rasanten Entwicklungsschritten. Ein Gebäude hat derzeit eine durchschnittliche Lebenserwartung von 50 bis 100 Jahren – eine Heizungspumpe ist mit 20 Jahren schon weit über ihrer Laufzeitprognose. Zieht moderne Haustechnik in Bestandsbauten ein, ist häufig eine Digitalisierung die Folge. Der Einbau von neuen Heizungs-, Lüftungs-, oder Klimaanlagen, aber auch der Brandschutz und die Einbruchsicherheit öffnen neuen Technologien die Türen. Moderne Anlagen und Bauteile sind häufig bereits netzfähig, haben eine eigene Netzwerkadresse und erzeugen Daten, aus denen Informationen über ihre Funktion generiert werden können. Diese Informationen stehen üblicherweise dem Hersteller, Monteur oder Fachingenieur der verbauten Komponenten und Anlagen zu Verfügung, um diese zu steuern und zu warten.
Der digitale Keller
Besonders die Bereiche der Haustechnik und der Gebäudeautomation sind in einem Wandel begriffen, der schnelle Veränderungen bringt. Neue Anbieter drängen mit offenen Plattformen zum Datenaustausch auf den Markt. Standardisierung und Schnittstellenmanagement, Smart bzw. Connected Home ermöglichen neue Geschäftsmodelle zur Nutzung von Gebäudedaten. Eine voranschreitende Miniaturisierung technischer Komponenten, die immer preiswerter werden und einfacher zu installieren sind, verbunden mit neuen Möglichkeiten für die Übertragung und Auswertung von Daten erhöht dabei die Anzahl der Endgeräte und ermöglicht neue Formen der Datenverarbeitung und Nutzung.
Die aktuellen Entwicklungen zeigen deutlich, dass nicht nur Hersteller von Gebäudetechnik sich dem digitalen Wandel stellen müssen, um nicht den Anschluss zu verlieren oder von neuen Playern auf dem Markt verdrängt zu werden – auch die Immobilienwirtschaft würde durch eine progressivere Haltung der Digitalisierung gegenüber erheblich profitieren.
„Das Zusammenwachsen von Gebäudeautomation und dem Internet der Dinge passiert, aber langsam und viele Unternehmen sind wenig innovativ.“ – Prof. Dr.-Ing. M. Kloas, Beuth Hochschule Berlin
Die Prognosen aus Berlin werden auch durch die Erkenntnisse aus dem Forschungsprojekt des Fachbereiches „Immobilienwirtschaft und Baubetriebswirtschaftslehre“ des Forschungscenters für Betriebliche Immobilienwirtschaft (FBI) der TU Darmstadt gestützt.
Auch aus deren Untersuchungen ergab sich, dass sich der Strukturwandel in der Immobilienbranche weiter verstärken wird – es aber nach wie vor erstaunlich sei, wie vergleichsweise wenig die immobilienwirtschaftlichen Akteure die sich bietenden Wettbewerbschancen nutzen, die insbesondere Globalisierung, Urbanisierung und Digitalisierung bieten. Fast jedem zweiten Immobilienunternehmen fehlt es derzeit an der notwendigen Zeit und/oder dem geeigneten Personal, um erforderliche Unternehmensveränderungen und damit Anpassungsstrategien im Transformationsprozess zu identifizieren oder gar umzusetzen.
Die vollständige – hochinteressante – Studie von Anne-Caroline Erbstößer von der Technologiestiftung Berlin finden Sie bei Interesse HIER.